FMERR es el Programa de Alivio para Refinanciamiento Hipotecario de Freddie Mac. Es un instrumento dirigido a personas con hipotecas convencionales, -o bien, no respaldadas por el gobierno federal- que desean refinanciar hipoteca pero no poseen suficiente valor líquido para realizar el trámite de una forma regular.
El refinaciamiento sucede cuando un propietario decide pagar su saldo hipotecario actual con un nuevo préstamo. Para este proceso es necesario poseer un valor líquido, lo cual representa el valor de tu vivienda en el mercado, menos la cantidad que adeudas por la hipoteca.
En este artículo te enseñaré cómo calcular el valor líquido de tu hogar y cómo saber si es el adecuado para solicitar el FMERR.
¿Cómo se calcula el valor líquido de una casa en Estados Unidos?
Lo primero que se debe hacer para calcular el valor líquido de tu casa es calcular tu ratio Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés). Esto es lo que mide la correlación entre el saldo restante de la hipoteca y el valor de tu hogar.
- Ejemplo: Valor de propiedad ÷ saldo restante de la hipoteca.
Te explico. Si el valor de tu hogar es de $300,000 dólares y debes $250,000 dólares de tu hipoteca, para calcular tu ratio LTV debes dividir el valor de tu deuda restante por concepto hipotecario entre el valor total de tu hogar. En este caso, sería 0.8333.
- Este resultado debes multiplicarlo ahora por 100 y te dará tu LTV.
En el ejemplo mencionado sería un LTV de 83.3%, y el valor líquido de tu hogar sería de 16.7%.
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Ahora bien, la norma general establece que todo refinanciamiento regular debe alcanzar al menos un valor líquido del 20%.
Y es aquí donde entra el FEMRR, porque este programa indica que el prestatario puede refinanciar hipoteca con al menos de 3% de valor líquido una vivienda. Esto significa una gran ayuda, o alivio a quienes hayan adquirido una casa que haya perdido su valor.
Ahora si. Vayamos un paso más adelante. Conozcamos quiénes pueden calificar para pedir un FMERR.
Elegibilidad para refinanciar hipoteca con FMERR
Bueno, en primer lugar hay que aclarar que no puedes calificar al programa FMERR para refinanciar hipotecas respaldadas por el gobierno, por servicios provenientes del Departamento de Veteranos o del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés).
Entre otras condiciones, se halla que la hipoteca debe haber sido cerrada después de octubre del año 2017. Y en caso de haber recibido un finaciamiento debe haber sido cerrada en noviembre del año 2018 o después.
Por otro lado, para aplicar al FMERR deben haber pasado 15 meses desde que cerraste tu hipoteca original o desde que efectuaste la última refinanciación. Tampoco es posible si has recurrido a retrasos en los últimos 6 meses.
Además, el prestamista debe evaluar si tienes un ratio LVT de 97% (o un valor líquido de 3%). Así mismo, el funcionario debe estudiar si el préstamo te haría bien o te generaría más deudas y problemas financieros a futuro.
De esta manera, si no cuentas con impedimento alguno en relación, calificas para ser beneficiado por el Programa.
En este sentido, es necesario que consideres si puedes permitirte los costos de cierre de este programa de refinanciamiento, los cuales suelen ser de varios miles de dólares. Del mismo modo, debes pensar que si planeas mudarte pronto, no te convendría.
Por último, es recomendable revisar si tu hipoteca actual posee penalizaciones por pagos adelantados; esto es otro gasto que debes sumar en caso de solicitar un préstamo para refinaciar hipoteca.
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